Gastos al comprar una casa en México: escrituración, impuestos y costos ocultos (2026)

Si estás por comprar vivienda, el precio de lista es solo una parte de la cuenta. Los gastos al comprar una casa en México —escrituración, impuestos, avalúo, comisiones del crédito y otros costos que casi nadie menciona en la primera visita— pueden sumar una cantidad importante, y conviene tenerlos contemplados desde que empiezas a buscar. En esta guía te explicamos qué conceptos vas a pagar, quién los cobra, en qué rangos se mueven y cómo armar un presupuesto realista para que no te tomen por sorpresa el día de la firma.

Cuánto suman los gastos al comprar una casa en México

No existe una cifra única: depende del estado y municipio donde está la propiedad, del valor del inmueble, del notario y de si compras de contado o con crédito. Como referencia general, los gastos de escrituración suelen ubicarse entre el 4% y el 8% del valor de la vivienda, y en algunas entidades o casos particulares pueden ser mayores. A eso hay que sumar, si usas un crédito hipotecario bancario, el enganche y los costos de contratación del préstamo.

Una regla práctica: además del enganche, ten apartado al menos entre un 5% y un 10% adicional del precio para gastos. Si al final pagas menos, ese dinero te sirve para la mudanza o los primeros arreglos.

Gastos de escrituración: lo que pagas ante el notario

La escritura es el documento que te convierte legalmente en dueño, y en México la compraventa de un inmueble debe formalizarse ante notario público. Aunque se le llama "gastos notariales", en realidad la mayor parte no se queda con el notario: él cobra sus honorarios, pero también calcula, retiene y entera impuestos y derechos a nombre del gobierno.

1. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

Es normalmente el concepto más grande. Lo paga el comprador y lo cobra el estado o el municipio (según la entidad), por lo que la tasa cambia de un lugar a otro. En la mayoría de los estados se ubica aproximadamente entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, y en lugares como la Ciudad de México la tarifa es progresiva: a mayor valor, mayor porcentaje. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral, por eso el avalúo importa.

Algunas entidades tienen reducciones para vivienda de interés social o programas temporales; pregunta en la tesorería de tu estado o municipio, o directamente a la notaría.

2. Honorarios del notario

Cada estado tiene un arancel notarial que fija cómo se cobran. Suelen calcularse como un porcentaje del valor de la operación, más IVA. Vale la pena pedir cotización en dos o tres notarías: el arancel marca el marco, pero el desglose total puede variar.

3. Derechos del Registro Público de la Propiedad

Es lo que se paga para inscribir tu escritura a tu nombre en el Registro Público. Sin esta inscripción, la compra no queda protegida frente a terceros. El monto depende de la entidad.

4. Certificados y trámites previos

Antes de firmar, la notaría solicita documentos como el certificado de libertad de gravamen (confirma que la propiedad no tiene hipotecas ni embargos), constancias de no adeudo de predial y agua, y en algunos casos certificados de zonificación o de no adeudo de mantenimiento en condominios. Estos trámites tienen su propio costo, que normalmente viene incluido en el presupuesto de la notaría.

5. Avalúo

El avalúo determina el valor comercial del inmueble y sirve como base para impuestos y, si usas crédito, para saber cuánto te presta el banco. Lo realiza una unidad de valuación autorizada. Su costo va de unos pocos miles de pesos a varias decenas de miles, según el valor de la propiedad y la institución. Ojo: generalmente se paga por adelantado y no se reembolsa si la operación no se concreta.

Costos del crédito hipotecario

Si compras con un banco, además de la escrituración considera estos conceptos:

• Enganche: la mayoría de los bancos financian hasta alrededor del 90% del valor, por lo que el enganche mínimo suele ser de 10%; en algunos productos o perfiles piden más.
• Comisión por apertura: según la información comparativa que publica la CONDUSEF, va de 0% a cerca de 1.5% del monto del crédito, más IVA, dependiendo del banco. Algunas instituciones no la cobran.
• Avalúo bancario: el banco pide su propio avalúo (puede ser el mismo que usa la notaría).
• Investigación de crédito y gastos de originación: algunos bancos los cobran aparte o los integran en la comisión.
• Seguros: el crédito incluye seguro de vida y seguro de daños para el inmueble. Se pagan dentro de la mensualidad, así que no son un gasto inicial, pero sí suben tu pago mensual.

Antes de elegir, compara el CAT (Costo Anual Total), no solo la tasa: es el indicador que reúne intereses, comisiones y seguros. El simulador de crédito hipotecario de la CONDUSEF es una buena herramienta para comparar ofertas.

¿Y si compro con Infonavit o Fovissste?

Los créditos de Infonavit y Fovissste tienen esquemas propios para los gastos de titulación, y en algunos casos parte de esos costos se descuentan del mismo crédito o tienen apoyos para trabajadores de menores ingresos. Las condiciones cambian con frecuencia, así que revisa lo vigente en Mi Cuenta Infonavit o en el portal de Fovissste antes de hacer números. Si vas por esta ruta, te puede servir nuestra guía de casas en venta que aceptan crédito Infonavit.

Tabla de ejemplo: cuánto podrías pagar por una casa de $2,500,000

Este es un ejercicio ilustrativo para que veas cómo se arma el presupuesto. Las cifras reales dependerán de tu estado, tu notaría y tu banco.

En este ejemplo, los gastos sin contar el enganche rondan los $142,000, cerca del 5.7% del precio. Si compras en una entidad con ISAI más alto, o con un banco que cobra más comisión, el total sube; si eliges un banco sin comisión por apertura o accedes a algún descuento estatal, baja.

Costos ocultos que casi nadie pone en el presupuesto

Más allá de la notaría y el banco, hay gastos que aparecen después de la firma o que se descubren tarde:

• Adeudos de predial, agua o mantenimiento. Normalmente los cubre el vendedor, pero verifica que estén al corriente antes de firmar; la notaría pide constancias, y en condominios conviene pedir la carta de no adeudo de cuotas.
• Cuotas de mantenimiento. Si compras en un fraccionamiento o edificio, súmalas a tu gasto mensual.
• Predial anual. A partir de que eres dueño, te toca pagarlo cada año.
• Reparaciones y adecuaciones. Pintura, impermeabilización, cambio de chapas, revisión eléctrica o de gas. En casas usadas, vale la pena una inspección antes de cerrar.
• Contratación o cambio de titular de servicios (luz, agua, gas, internet).
• Mudanza y equipamiento básico: cortinas, calentador, línea blanca si no está incluida.
• Comisión de asesor inmobiliario. Generalmente la paga el vendedor, pero acláralo por escrito si trabajas con un asesor de tu lado.

Quién paga qué: comprador vs. vendedor

Estos son usos comunes, no una regla fija: las partes pueden pactar otra cosa en el contrato. Revisa bien quién asume cada gasto antes de firmar cualquier contrato de promesa o de compraventa.

Consejos para reducir los gastos al comprar casa

1. Cotiza con varias notarías. Pide el desglose completo (impuestos, derechos, honorarios, certificados) para comparar en igualdad de condiciones.
2. Compara bancos por CAT y comisión por apertura. Una diferencia de un punto en la comisión puede significar decenas de miles de pesos.
3. Pregunta por descuentos estatales. Algunas entidades tienen reducciones de ISAI para vivienda de interés social o jornadas notariales con honorarios más bajos.
4. Negocia con el vendedor. En algunos casos se puede acordar que el vendedor absorba parte de los gastos, sobre todo si la propiedad lleva tiempo en el mercado.
5. Busca dentro de tu presupuesto real. Si sabes que necesitas reservar un 6%–8% para gastos, ajusta el precio máximo que buscas desde el inicio. En el buscador de inmuebles puedes filtrar por rango de precio para no enamorarte de opciones que te dejen sin colchón.

Si compras desde fuera del país, el proceso tiene pasos adicionales; revisa nuestra guía para comprar casa en México desde Estados Unidos.

Importante: esta guía es informativa. Los impuestos, aranceles y condiciones de crédito cambian por estado y con el tiempo. Antes de firmar, pide una cotización formal a tu notario y confirma las condiciones con tu banco, Infonavit o Fovissste.

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Ya que sabes cuánto necesitas además del precio, el siguiente paso es encontrar opciones que encajen en tu bolsillo. En Busco Casa México puedes explorar propiedades en venta y renta, agendar citas directamente con los anunciantes y, si tienes un inmueble para vender, publicarlo gratis, sin comisión por la venta o renta.